Quanto dinheiro seu imóvel está custando enquanto você espera a oferta perfeita?
Imagine que você encontrou o terreno dos seus sonhos. Um lote em um condomínio bem localizado, com segurança, infraestrutura pronta, ruas asfaltadas e tudo aquilo que você procura para construir sua futura casa. O proprietário está pedindo R$ 100 mil e você tem o dinheiro disponível para comprar à vista. Parece uma decisão simples: transferir o valor, assinar a documentação e se tornar dono do imóvel.
Mas existe um detalhe que muitos compradores descobrem apenas na hora de fechar negócio: um terreno anunciado por R$ 100 mil raramente custa apenas R$ 100 mil. Além do valor negociado, entram na conta despesas como ITBI, escritura e registro. Dependendo da região e das características da operação, esses custos podem se aproximar de 10% do valor do imóvel. Na prática, aquele terreno de R$ 100 mil exige um desembolso próximo de R$ 110 mil para que a compra seja concluída e a propriedade esteja efetivamente em seu nome.
Nesse momento, porém, o comprador está tranquilo. Afinal, imóveis valorizam, certo? Na cabeça dele, aqueles R$ 110 mil investidos logo se transformarão em um patrimônio maior. E é justamente aí que surge uma armadilha silenciosa. Se, por qualquer motivo, ele precisasse vender o terreno no dia seguinte exatamente pelos mesmos R$ 100 mil que pagou ao antigo proprietário, a conta já fecharia no vermelho. Os R$ 10 mil gastos com ITBI, escritura e registro dificilmente seriam recuperados na venda. Ou seja, antes mesmo de o terreno valorizar ou desvalorizar no mercado, ele já começa sua jornada com uma espécie de "saldo negativo". Na prática, para simplesmente empatar o que investiu, aquele terreno precisaria valer algo próximo de R$ 110 mil.
O verdadeiro custo de longo prazo
Mas os custos não param na compra. Durante o primeiro ano, o proprietário desembolsa R$ 700 de IPTU e mais R$ 5.400 de condomínio, totalizando R$ 6.100 apenas para manter o terreno. Somados aos R$ 110 mil já investidos na aquisição, o desembolso acumulado chega a R$ 116.100 ao final de apenas doze meses. E isso sem construir, sem alugar e sem obter qualquer retorno financeiro sobre o capital investido.
É nesse ponto que muitos proprietários começam a perceber uma realidade pouco intuitiva: o terreno não precisa apenas se valorizar, ele precisa se valorizar mais rápido do que os custos que gera. Se, após um ano, o proprietário decidir vender o imóvel diretamente para outra pessoa, precisará receber pelo menos R$ 116.100 apenas para recuperar o dinheiro investido. Ou seja, aquele terreno comprado por R$ 100 mil já precisa valer 16,1% a mais depois de apenas um ano para que a operação termine no zero a zero. Qualquer valor abaixo disso representa prejuízo, mesmo que o imóvel tenha se valorizado em relação ao preço de compra original.
E aqui surge uma comparação interessante. Nos últimos 12 meses, a valorização média dos imóveis ficou em torno de 5% a 6% (meio por cento ao mês). Isso significa que um terreno anunciado por R$ 100 mil teria passado a valer algo próximo de R$ 105 mil ou R$ 106 mil ao final desse período.
Mas observe a armadilha. Você não investiu R$ 100 mil. Você investiu aproximadamente R$ 110 mil na compra e desembolsou mais R$ 6.100 ao longo do primeiro ano. Se o mercado disser que seu terreno vale R$ 105 mil ou R$ 106 mil, isso significa que ele está acompanhando a valorização média da região. Ainda assim, muito provavelmente você estaria no prejuízo. Seu patrimônio valorizou no papel, mas não o suficiente para recuperar tudo o que saiu do seu bolso.
Então a solução é mesmo esperar o retorno a longo prazo
E, de fato, o tempo costuma ajudar. O problema é que ele ajuda os custos também. Enquanto o proprietário aguarda a grande valorização, o condomínio continua chegando todos os meses. O IPTU continua sendo cobrado todos os anos. O terreno permanece parado, mas as despesas seguem em movimento.
No nosso exemplo, o condomínio de R$ 450 por mês representa R$ 5.400 por ano. Somado aos R$ 700 anuais de IPTU, o custo de manutenção chega a R$ 6.100 por ano. Ao final de cinco anos, isso representa R$ 30.500 desembolsados apenas para manter o terreno.
Agora some isso aos R$ 110 mil investidos na aquisição. Antes mesmo de pensar em lucro, o proprietário já colocou aproximadamente R$ 140.500 nesse patrimônio. E essa conta nem sequer considera o que esse dinheiro poderia ter rendido em outras aplicações ao longo do período.
À primeira vista, não parece um problema. Afinal, cinco anos é bastante tempo. Certamente o terreno já valorizou muito, certo? Depois de tanto esperar, pagar condomínio, IPTU e acompanhar a evolução da região, finalmente chegou a hora de vender, embolsar o lucro e descobrir que toda aquela paciência valeu a pena.
Ou pelo menos é isso que a maioria das pessoas imagina.
Vendendo seu terreno
Depois de cinco anos pagando condomínio, IPTU e acompanhando a valorização da região, finalmente chegou o grande momento. Surge um comprador disposto a pagar R$ 180 mil pelo terreno.
Antes de continuar, vale destacar o quão extraordinário é esse cenário. Estamos falando de uma valorização de 80% sobre o valor original de compra. Em termos anuais, isso representa algo muito acima da valorização média observada no mercado imobiliário brasileiro no mesmo período. Não é impossível que aconteça, mas certamente não é o resultado esperado para a maioria dos terrenos. Ainda assim, vamos assumir esse cenário extremamente favorável para entender o que acontece com o dinheiro quando a venda finalmente ocorre.
Na teoria, parece uma excelente operação. Você comprou um terreno por R$ 100 mil e agora encontrou alguém disposto a pagar R$ 180 mil. Um lucro de R$ 80 mil parece motivo suficiente para comemorar.
Mas vender um terreno não é tão simples quanto vender um celular usado na internet. O número de compradores é menor, o processo é mais burocrático e a negociação costuma ser mais lenta. Por isso, muitos proprietários acabam recorrendo a uma imobiliária para ampliar a exposição do anúncio e aumentar as chances de venda. E é justamente nesse momento que os custos reaparecem.
Além dos R$ 30.500 gastos com condomínio e IPTU ao longo dos cinco anos, existe a comissão da imobiliária, normalmente em torno de 6% do valor da venda. Há ainda o imposto sobre o ganho de capital, já que terrenos normalmente não se enquadram nas regras de isenção aplicáveis à aquisição de outro imóvel residencial.
A conta final
No final das contas, depois de uma valorização espetacular de 80%, cinco anos de espera, pagamentos de condomínio, IPTU, corretagem e imposto sobre o ganho de capital, sobraram aproximadamente R$ 18.200 de lucro. Parece um número razoável, até você dividir por 60 meses. O resultado é um impressionante rendimento de cerca de R$ 303 por mês. Nada mal para quem imobilizou mais de R$ 100 mil durante cinco anos, assumiu todos os riscos do mercado imobiliário e ainda precisou torcer para encontrar um comprador disposto a pagar muito acima da média de valorização do mercado.
Se os mesmos R$ 100 mil tivessem sido aplicados em uma renda fixa com rentabilidade líquida de 0,9% ao mês, sem qualquer aporte adicional, o montante acumulado após cinco anos seria de aproximadamente R$ 171 mil. Ou seja, o dinheiro teria gerado cerca de R$ 71 mil de rendimento líquido, sem IPTU, sem condomínio, sem corretagem, sem imposto sobre ganho de capital na venda e sem a necessidade de encontrar um comprador disposto a pagar acima do mercado.
Agora considere um detalhe interessante: os R$ 450 mensais que deixaram de ser pagos ao condomínio também poderiam ter sido investidos. Mantendo os mesmos aportes durante os 60 meses, à mesma taxa de 0,9% líquido ao mês, eles se transformariam em aproximadamente R$ 34 mil ao final do período. Em vez de representar um custo para manter um terreno parado, esse dinheiro teria trabalhado a favor do investidor, aumentando ainda mais a diferença entre o patrimônio acumulado e o resultado obtido na operação imobiliária.
O golpe final
Nos últimos cinco anos, a inflação acumulada foi de aproximadamente 31,23%. Isso significa que os R$ 110 mil investidos na compra do terreno precisariam equivaler a cerca de R$ 144 mil apenas para manter o mesmo poder de compra. Quando adicionamos os R$ 30.500 gastos com condomínio e IPTU ao longo do período, percebemos que o proprietário precisou desembolsar muito mais do que o valor original do terreno para manter esse investimento vivo.
O resultado é desconfortável. Embora o terreno tenha sido vendido por R$ 180 mil, uma valorização impressionante de 80%, o ganho efetivo praticamente desaparece quando analisado em termos de poder de compra. Aqueles R$ 18.200 de lucro nominal representam menos do que parecem, porque boa parte deles foi simplesmente consumida pela inflação acumulada ao longo dos cinco anos.
Comparando os cenários
Abaixo, o comparativo de cenários, para 5 anos:
Lucro real obtido sem incidência da inflação
Lucro real obtido COM incidência da inflação
PS.: Lembrando que os valores simulados são para uma taxa fixa de valorização. O investimento poderia, por exemplo, ser feito em fundos atrelados a inflação.
Conclusão
Ao longo deste artigo, utilizamos um cenário extremamente favorável ao investimento imobiliário. Assumimos uma valorização de 80% em apenas cinco anos, algo muito acima da média observada no mercado. Ainda assim, quando incluímos os custos de aquisição, condomínio, IPTU, corretagem, impostos e, principalmente, a inflação, a história se mostrou bem diferente daquela que normalmente ouvimos. O terreno realmente valorizou. Mas a valorização do ativo não se transformou automaticamente em riqueza para o proprietário.
Isso não significa que terrenos ou imóveis sejam maus investimentos. Significa apenas que investir exige olhar além do preço de compra e do preço de venda. Custos, impostos, tempo e inflação fazem parte da conta, mesmo quando preferimos ignorá-los. Antes de comemorar uma valorização expressiva ou rejeitar uma oferta porque ela parece alguns milhares de reais abaixo do esperado, vale a pena fazer uma pergunta simples: quanto dinheiro este imóvel está me fazendo ganhar e quanto ele está me custando para continuar esperando? Em muitos casos, a resposta pode ser surpreendente.